Syndic défaillant — agir et changer de syndic

De quoi parle-t-on ?

Le syndic est le gestionnaire de la copropriété : il exécute les décisions du syndicat des copropriétaires, tient les comptes, entretient l'immeuble et convoque l'assemblée générale.

Un syndic est « défaillant » quand il manque à ses obligations :

• il ne convoque pas l'assemblée générale annuelle obligatoire
• il ne tient pas les comptes ou refuse de les communiquer
• il n'exécute pas les travaux ou décisions votés
• il ne répond plus aux copropriétaires ni au conseil syndical
• il commet des fautes de gestion (mélange des fonds, dépenses non autorisées)

Deux situations à distinguer :

• changer de syndic en fin de mandat : démarche normale, planifiée avant l'expiration du contrat ;
• agir contre un syndic défaillant en cours de mandat : révocation pour motif légitime, voire recours au juge.

Ton allié dans les deux cas est le conseil syndical, organe élu de copropriétaires qui contrôle le syndic et prépare le changement.

Quelles sont les étapes pour un syndic défaillant ?

1. Mobiliser le conseil syndical : il contrôle la gestion et peut demander des comptes au syndic. Son président met en demeure le syndic de respecter ses obligations.
2. Mettre en concurrence : le conseil syndical sollicite plusieurs syndics pour obtenir des projets de contrat et une fiche d'information sur les prix et prestations. Cette mise en concurrence est en principe obligatoire.
3. Inscrire la question à l'ordre du jour : tout copropriétaire ou le conseil syndical peut exiger l'inscription, à la prochaine AG, de la désignation d'un nouveau syndic (et de la révocation de l'ancien).
4. Voter en assemblée générale : la désignation (comme la révocation) se vote à la majorité absolue de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires). Grâce à la passerelle de l'article 25-1, si le candidat obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 24) peut avoir lieu dans la foulée.
5. Assurer la transition : le nouveau contrat prend effet au moins un jour ouvré après l'AG pour éviter tout chevauchement de mandat. Le syndic sortant doit remettre les archives et la situation de trésorerie de la copropriété.
6. En cas de carence (le syndic ne convoque pas l'AG) : tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire ou un mandataire ad hoc chargé de convoquer l'assemblée.

Quels documents préparer pour un syndic défaillant ?

• le contrat de syndic en cours (dates, échéance du mandat, honoraires)
• les procès-verbaux d'assemblée générale (décisions non exécutées, comptes non approuvés)
• les courriers et relances adressés au syndic restés sans réponse (avec preuves d'envoi)
• les projets de contrat des syndics concurrents (mise en concurrence)
• pour la voie judiciaire : la requête au tribunal et la preuve de la carence (absence de convocation de l'AG dans les délais)

Quels sont les délais pour un syndic défaillant ?

• Tenue de l'AG de désignation : dans les 3 mois précédant l'expiration du contrat, le syndic étant encore en fonction (pour éviter toute nullité)
• Prise d'effet du nouveau contrat : au moins un jour ouvré après l'AG
• Remise des archives par le syndic sortant : les documents sous environ 1 mois, la situation de trésorerie sous 2 à 3 mois
• Désignation d'un administrateur provisoire : ordonnance du tribunal (souvent en référé), en quelques semaines
• Durée maximale d'un mandat de syndic : 3 ans (1 an dans certains cas, notamment de premier syndic)

Que faire en cas de refus pour un syndic défaillant ?

Le syndic refuse d'inscrire le changement à l'ordre du jour :

• adresse ta demande d'inscription par lettre recommandée ; le syndic est tenu d'inscrire les questions notifiées par un copropriétaire. En cas de blocage persistant, saisis le juge.

Le syndic ne convoque pas l'assemblée générale (carence) :

• demande au président du tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire ou d'un mandataire ad hoc (recours avec avocat) pour convoquer l'AG à sa place.

Le syndic commet des fautes de gestion :

• engage sa responsabilité devant le tribunal judiciaire (en réparation du préjudice de la copropriété) ;
• s'il est professionnel, signale les manquements à sa chambre de discipline et, le cas échéant, à la DGCCRF (le syndic professionnel est soumis à la loi Hoguet et à une carte professionnelle).

La copropriété est en grave difficulté (impayés massifs, immeuble en péril) :

• le tribunal peut désigner un administrateur provisoire au titre de la procédure des copropriétés en difficulté. Les Charges de copropriété impayées — comprendre et réagir non recouvrées en sont souvent le signal d'alerte, et un climat de Troubles de voisinage — faire cesser les nuisances aggrave la paralysie collective.

Tu veux être accompagné : une ADIL (information logement) conseille gratuitement les copropriétaires sur leurs droits et la marche à suivre face à un syndic défaillant.