Créer une SCI (Société Civile Immobilière)

De quoi parle-t-on ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile dont l'objet est la détention et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est utilisée pour :

• acheter à plusieurs un bien (couple non marié, fratrie, amis, associés professionnels)
• transmettre progressivement un patrimoine immobilier (donation de parts plutôt que du bien)
• séparer un patrimoine pro et perso (locaux d'activité détenus en SCI, loués à la société d'exploitation)

Elle ne convient PAS à un usage commercial (achat-revente immobilier régulier) — ce serait alors une activité commerciale qui requiert une SARL ou SAS.

Fiscalité par défaut : impôt sur le revenu (IR), chaque associé déclare sa quote-part de bénéfices fonciers. Option possible pour l'impôt sur les sociétés (IS) — choix irrévocable, à peser avec un comptable.

Capital social libre : 1 € symbolique suffit légalement, mais 100 à 1 000 € est recommandé pour la crédibilité bancaire.

Étapes

1. Définir le projet et les associés. Au moins 2 personnes (physiques ou morales). Décider qui apporte quoi (apport en numéraire, en nature — un bien existant), et qui sera gérant.
2. Rédiger les statuts. Modèle gratuit possible via infogreffe.frInfogreffe ou modèles en ligne, ou recours à un notaire si l'apport contient un bien immobilier (acte authentique obligatoire dans ce cas). Contenu obligatoire : objet, dénomination, siège, durée (max 99 ans), capital, répartition des parts, gérance, modalités de cession des parts.
3. Déposer le capital social. Banque (compte bloqué le temps de l'immatriculation) ou notaire. Récupérer l'attestation de dépôt.
4. Publier une annonce légale dans un journal habilité du département du siège (~150 €). Obligatoire et payante.
5. Immatriculer au RCS. Démarche en ligne via le guichet unique INPI (formalites.entreprises.gouv.frINPI). Joindre statuts, attestation de dépôt de capital, copie pièce d'identité du gérant, justificatif du siège (bail, attestation de domiciliation, ou titre de propriété), annonce légale, formulaire M0.
6. Recevoir le Kbis sous 1 à 3 semaines. C'est l'extrait officiel qui prouve l'existence légale de la SCI.
7. Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI (obligatoire). Débloquer le capital social pour démarrer la gestion.

Ce qu'il faut préparer

• Statuts signés par tous les associés
• Pièce d'identité de chaque associé et du gérant
• Attestation de dépôt de capital
• Justificatif du siège social (bail commercial, contrat de domiciliation, attestation du propriétaire si domicile)
• Annonce légale (numéro de parution + facture)
• Si apport en nature d'un bien immobilier : acte notarié obligatoire
• IBAN bancaire (pour le compte SCI à venir)
• Formulaire M0 (rempli en ligne dans le guichet unique INPI)

Délais / Réponse

• Rédaction des statuts : 1 à 2 semaines (plus si recours notarial pour apport immobilier).
• Publication annonce légale : 2 à 5 jours.
• Immatriculation RCS : 1 à 3 semaines entre le dépôt du dossier et la réception du Kbis.
• Coût total typique : 300 à 600 € sans notaire, 1 500 à 3 000 € avec notaire pour apport immobilier.

Si refus / si pas de réponse

• Dossier incomplet : le greffe demande les pièces manquantes par message dans le guichet unique. Délai pour compléter : 1 mois généralement.
• Statuts non conformes : reprendre la rédaction. Erreurs fréquentes : objet trop large (mention d'activité commerciale qui rend la SCI illégale en tant que SCI), siège social non justifié, capital incohérent avec l'attestation de dépôt.
• Pas de réponse sous 1 mois : relance directe au greffe via le portail (numéro de dossier en main).
• Si tu hésites encore entre SCI et autre structure : pour une activité commerciale, voir À plusieurs : SAS ou SARL ?. Pour un projet à utilité sociale, voir Créer une SCIC (Société Coopérative d'Intérêt Collectif).