État des lieux d'entrée et de sortie — vos droits

De quoi parle-t-on ?

L'état des lieux est un document obligatoire annexé au bail. Il en existe deux :

• l'état des lieux d'entrée, fait à la remise des clés ;
• l'état des lieux de sortie, fait au départ.

C'est la comparaison entre les deux qui détermine les réparations à votre charge. Tout ce qui s'est dégradé entre l'entrée et la sortie peut vous être facturé — sauf ce qui relève de la vétusté (l'usure normale due au temps), qui reste à la charge du bailleur.

L'état des lieux doit être contradictoire : établi en votre présence (ou celle d'un mandataire), pièce par pièce, et signé par les deux parties. Il est gratuit lorsqu'il est fait directement entre vous et le bailleur. Décrivez précisément chaque élément (« peinture écaillée mur nord », « rayure plan de travail ») plutôt que des mentions vagues comme « bon état », et complétez avec des photos datées.

À défaut d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que vous avez reçu le logement en bon état : vous pourriez alors devoir payer des réparations que vous n'avez pas causées. Cette présomption est toutefois simple (vous pouvez prouver le contraire), et elle ne joue pas contre vous si c'est le bailleur qui a refusé ou empêché l'état des lieux.

Beaucoup de baux prévoient une grille de vétusté (décret du 30 mars 2016) : elle fixe des durées de vie théoriques et des abattements qui réduisent ce qui peut vous être imputé. Demandez si elle existe.

Quelles sont les étapes pour un état des lieux réussi ?

1. À l'entrée : faites le tour pièce par pièce, signalez le moindre défaut, testez les équipements (chauffage, robinetterie, volets) et relevez les compteurs.
2. Photographiez tout, surtout les défauts, et conservez les photos datées.
3. Relisez avant de signer : n'acceptez pas de mention « bon état » globale ; faites ajouter vos réserves.
4. Gardez un exemplaire signé : il vous protégera à la sortie.
5. À la sortie : reprenez le document d'entrée point par point et discutez chaque écart à la lumière de la vétusté.
6. En cas de désaccord, faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice.

Quels documents préparer pour un état des lieux ?

• le bail et ses annexes (dont la grille de vétusté éventuelle)
• l'état des lieux d'entrée (indispensable au moment de la sortie)
• des photos datées de chaque pièce
• les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz)

Quels sont les délais pour un état des lieux ?

• L'état des lieux se fait le jour de la remise des clés (entrée comme sortie).
• En cas de désaccord, le commissaire de justice convoque les deux parties au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée.
• Conservez l'état des lieux d'entrée toute la durée du bail : c'est la pièce de référence à la sortie.

Que faire en cas de refus pour un état des lieux ?

Le bailleur refuse de faire l'état des lieux d'entrée : ne vous contentez pas d'un simple « bon état ». Faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice : son constat fait foi et neutralise la présomption de l'article 1731.

Désaccord à la sortie sur les dégradations : rappelez la règle de la vétusté (l'usure normale n'est pas à votre charge) et appuyez-vous sur vos photos d'entrée. Si le blocage persiste, le commissaire de justice établit un état des lieux dont le coût est partagé par moitié entre locataire et bailleur. Son tarif est réglementé : pour un constat seul, environ 132,82 € pour un logement de 50 m² ou moins, 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà (montants 2026 à diviser par deux). Si l'état des lieux est confié à un professionnel non huissier (une agence), votre part est plafonnée à la moitié des frais et à 3 € par m².

Le litige porte sur le dépôt de garantie retenu à tort à cause de l'état des lieux : voir la Dépôt de garantie — montant et restitution et la Réparations et charges locatives — qui paie quoi ? pour savoir qui doit payer quoi.