Réparations et charges locatives — qui paie quoi ?

De quoi parle-t-on ?

Pendant la location, deux types de dépenses peuvent vous être réclamées. La règle est simple : tout ce qui n'est pas expressément à votre charge revient au bailleur.

Les réparations locatives (décret du 26 août 1987 n° 87-712) regroupent l'entretien courant du logement et les menues réparations : remplacement des joints, entretien des robinets, des volets, raccords de peinture, débouchage, remplacement d'une vitre cassée… Restent en revanche à la charge du bailleur :

• les grosses réparations (toiture, chaudière vétuste, gros œuvre) ;
• ce qui relève de la vétusté (usure normale) ;
• les défauts dus à un vice de construction, à la force majeure ou à un cas fortuit.

Les charges récupérables (décret du 26 août 1987 n° 87-713) sont des dépenses avancées par le bailleur mais qu'il peut récupérer sur vous : consommation d'eau, chauffage collectif, entretien des parties communes et des espaces verts, électricité des communs, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères… Cette liste est limitative : toute charge qui n'y figure pas ne peut pas vous être facturée (la clause contraire est réputée non écrite).

Quelles sont les étapes pour vérifier ses réparations et charges locatives ?

1. Identifiez la dépense : entretien courant à votre charge, ou grosse réparation/vétusté à celle du bailleur ?
2. Pour les charges, vérifiez qu'elles figurent bien dans la liste réglementaire.
3. Payez vos provisions mensuelles si le bail en prévoit.
4. Attendez la régularisation annuelle : le bailleur compare provisions versées et dépenses réelles.
5. Réclamez le décompte par nature et demandez à consulter les justificatifs.
6. Contestez par écrit toute somme indue, puis via la conciliation et le juge si nécessaire.

Quels documents préparer pour vos réparations et charges locatives ?

• le bail (montant des provisions, répartition prévue)
• le décompte de charges annuel transmis par le bailleur
• les justificatifs des dépenses (factures, contrats d'entretien)
• vos quittances prouvant les provisions déjà versées

Quels sont les délais pour les réparations et charges locatives ?

• régularisation des charges : au moins une fois par an
• le décompte par nature doit vous être communiqué au moins 1 mois avant sa demande de régularisation
• les justificatifs doivent rester consultables pendant 6 mois après l'envoi du décompte
• en cas de régularisation tardive, vous pouvez demander un paiement échelonné sur 12 mois
• l'action en révision ou en remboursement d'un trop-perçu se prescrit par 3 ans

Que faire en cas de refus pour les réparations et charges locatives ?

Le bailleur vous facture une grosse réparation ou de la vétusté : refusez par écrit en rappelant la répartition des décrets de 1987 ; seul l'entretien courant est à votre charge.

Le décompte de charges est flou ou sans justificatifs : demandez le décompte par nature et l'accès aux factures. Une charge absente de la liste réglementaire n'est pas due, et un trop-perçu doit vous être remboursé.

Le bailleur ne régularise jamais alors qu'il encaisse des provisions : la régularisation annuelle est obligatoire ; réclamez-la par recommandé.

Le désaccord persiste : saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite), puis le juge des contentieux de la protection. Si la dégradation tient en réalité à l'état du logement, voir la État des lieux d'entrée et de sortie — vos droits et la Dépôt de garantie — montant et restitution.