Logement insalubre ou indigne — signaler et faire valoir ses droits

De quoi parle-t-on ?

Un logement insalubre présente un danger pour la santé ou la sécurité : forte humidité et moisissures, plomb (saturnisme), installation électrique dangereuse, absence d'eau ou de chauffage, nuisibles, suroccupation… On parle plus largement d'habitat indigne.

La police de l'habitat indigne (unifiée depuis 2021) : selon le danger, c'est le maire ou le préfet qui agit. L'arrêté de traitement de l'insalubrité est pris par le préfet, sur la base d'un rapport de l'ARS ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

Comment signaler :

en ligne sur Signal Logement (signal-logement.beta.gouv.fr), qui transmet au service compétent ;
à la mairie / SCHS ou à l'ARS ;
par téléphone au 0 806 706 806 (Info logement indigne, réseau ADIL).

Ce que déclenche l'arrêté : le propriétaire est mis en demeure de réaliser des travaux dans un délai fixé. S'il ne fait rien : astreinte de 20 € par logement et par jour de retard (jusqu'à 50 € si interdiction d'habiter), et travaux d'office par l'administration à ses frais.

Vos droits de locataire pendant la procédure :

le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté, jusqu'aux travaux (les APL sont aussi suspendues) ;
vous ne pouvez pas être expulsé ;
en cas d'interdiction temporaire d'habiter, le propriétaire doit vous héberger ; en cas d'interdiction définitive, vous reloger et verser une indemnité de 3 mois de loyer. À défaut, la mairie ou le préfet s'en charge.

Quelles sont les étapes pour un logement insalubre ?

Constituez des preuves : photos, courriers, certificat médical si votre santé est touchée.
Alertez d'abord le propriétaire par écrit (lettre recommandée) en demandant les travaux.
Signalez l'insalubrité : via Signal Logement, la mairie/SCHS ou l'ARS.
Visite et rapport : l'ARS ou le SCHS visite le logement (entre 6h et 21h) et établit un rapport.
Arrêté du préfet : après une phase contradictoire, il prescrit les travaux et les délais.
Suivi : si le propriétaire ne s'exécute pas, astreinte et travaux d'office ; vos droits (loyer suspendu, hébergement) s'appliquent.

Quels documents préparer pour un logement insalubre ?

votre bail et vos quittances de loyer
des photos et tout constat des désordres (humidité, fissures, nuisibles…)
les courriers déjà envoyés au propriétaire
un certificat médical si votre santé est affectée

Quels sont les délais pour un logement insalubre ?

Procédure contradictoire : le propriétaire dispose d'au moins 15 jours pour ses observations
Délai de travaux : fixé par l'arrêté, au moins 1 mois après la notification
Suspension du loyer : dès le 1er jour du mois suivant la notification, jusqu'aux travaux
Astreinte : 20 € par logement et par jour de retard (jusqu'à 50 €, plafond 1 000 €/jour)

Que faire si le propriétaire ne réalise pas les travaux ?

Il ignore l'arrêté : l'administration peut faire réaliser les travaux d'office à ses frais et appliquer une astreinte ; signalez tout blocage à la mairie ou à la préfecture.

Il vous réclame le loyer malgré l'arrêté : le loyer n'est pas dû pendant la suspension ; percevoir un loyer dans ce cas est un délit (jusqu'à 3 ans de prison et 100 000 € d'amende).

Il refuse de vous héberger ou reloger : la mairie ou le préfet doit s'y substituer, à ses frais ; pour un relogement durable, voir aussi le DALO — recours pour obtenir un logement social.

Vous avez besoin de conseil : l'ADIL (0 806 706 806) informe gratuitement ; voir aussi le Logement en péril — arrêté de mise en sécurité et droits des occupants (sécurité du bâtiment) et la Logement décent et passoires thermiques — vos droits de locataire (décence).